En bref — Les sociétés de gestion de SCPI sont des prestataires de services d'investissement soumis à la surveillance AMF/ACPR et aux obligations LCB-FT complètes du Code monétaire et financier. À la souscription, elles doivent identifier chaque associé (personne physique ou morale), vérifier les bénéficiaires effectifs, screener les PEP et sanctions, et documenter l'origine des fonds. La remédiation périodique est obligatoire. Un parcours digitalisé ramène le délai de traitement de 3-5 jours à 15 minutes.
Publié le 24 mai 2026 · Temps de lecture : 9 minutes
SCPI : qui est assujetti LCB-FT ?
| Acteur | Statut réglementaire | Superviseur | Obligation principale |
|---|---|---|---|
| Société de gestion de SCPI | PSI (SGP agréée AMF) | AMF + ACPR | KYC/KYB complet à la souscription + remédiation |
| Plateforme de distribution en ligne | CIF ou agent lié | AMF | KYC par délégation ou en propre selon convention |
| CGP (conseiller en gestion de patrimoine) | CIF, IFP ou courtier | AMF / ACPR / ORIAS | KYC de l'investisseur final, transmission au gestionnaire |
| Banque distributrice | Établissement de crédit | ACPR | KYC dans le cadre de la relation bancaire globale |
| Notaire (si achat parts via succession) | Officier ministériel | Chambre des notaires | KYC de l'héritier à l'acte de cession |
Qui peut être associé d'une SCPI, et quels KYC en découlent ?
La base d'associés d'une SCPI est hétérogène, et chaque profil implique des exigences documentaires différentes :
Personne physique résidente française Documents requis : pièce d'identité en cours de validité (CNI, passeport), justificatif de domicile de moins de 3 mois, RIB, formulaire FATCA/CRS, origine des fonds pour les souscriptions significatives.
Personne physique non-résidente (expatrié, ressortissant étranger) Documents supplémentaires : passeport en cours de validité, preuve de domicile fiscal étranger, déclaration de résidence fiscale pour CRS, et, pour certains pays, justificatifs d'origine des fonds renforcés.
Personne morale (SCI, SAS, holding, SARL, société étrangère) La souscription d'une personne morale déclenche un processus KYB complet : Kbis ou équivalent étranger de moins de 3 mois, statuts à jour, liste des dirigeants, identification de tous les bénéficiaires effectifs (BE) au-delà de 25 % du capital ou des droits de vote, pièce d'identité de chaque BE, et documentation de la structure de contrôle si la détention est indirecte (holdings en cascade).
Démembrement (usufruit/nue-propriété) Chaque co-titulaire doit faire l'objet d'un KYC distinct. La convention de démembrement doit être collectée et archivée.
Les 3 niveaux de vérification dans le cycle de vie d'un associé SCPI
Niveau 1 — KYC initial à la souscription
C'est l'étape la plus documentée. Elle couvre :
- Vérification d'identité (NFC ou OCR + liveness anti-spoofing certifié ISO 30107-3),
- Collecte des pièces justificatives selon le profil (physique ou morale),
- Screening AML : PEP L1-4 (personnes politiquement exposées et leur entourage), sanctions UE / ONU / OFAC, presse adverse,
- Vérification de l'origine des fonds : attestation + relevés bancaires pour les souscriptions > 10 000 €, et systématiquement en présence d'un signal de risque,
- Formulaires FATCA (US persons) et CRS (résidents fiscaux étrangers),
- Signature électronique eIDAS du bulletin de souscription.
Niveau 2 — KYB si l'investisseur est une personne morale
Pour toute personne morale souscrivant des parts de SCPI, la société de gestion doit :
- Vérifier l'existence légale de l'entité (Kbis, extrait RCS ou équivalent étranger).
- Obtenir les statuts à jour et la liste des dirigeants habilités.
- Identifier tous les bénéficiaires effectifs > 25 % via le Registre des Bénéficiaires Effectifs (RBE), croisé avec la déclaration de l'entité. Datakeen connecte directement le RBE via son module KYB.
- Vérifier l'identité et l'adresse de chaque BE identifié (pièce d'identité + liveness).
- Screener chaque BE et dirigeant contre les listes PEP et sanctions.
- Documenter la chaîne de contrôle en cas de structure multi-niveaux.
Niveau 3 — Remédiation périodique (ongoing due diligence)
L'article L.561-6 du Code monétaire et financier impose une mise à jour périodique des dossiers en fonction du risque attribué à l'associé :
- Risque faible : mise à jour tous les 5 ans (pièce d'identité, justificatif de domicile, vérification du profil de risque).
- Risque moyen : mise à jour tous de 3 ans.
- Risque élevé (PEP, résident pays tiers à risque, structure complexe) : mise à jour annuelle, avec revue du screening AML à chaque mise à jour.
La remédiation est souvent le talon d'Achille des sociétés de gestion : les dossiers de souscriptions historiques (années 2000-2010) sont fréquemment incomplets, en format papier, et difficiles à mettre à jour à grande échelle.
Documents requis par profil d'associé
| Document | PP résidente | PP non-résidente | PM française | PM étrangère |
|---|---|---|---|---|
| CNI / Passeport | Oui | Passeport obligatoire | Dirigeants + BE | Dirigeants + BE |
| Justificatif de domicile | Oui | Oui (domicile fiscal) | Siège social | Siège social |
| Kbis / Extrait RCS | — | — | Oui (< 3 mois) | Équivalent légalisé |
| Statuts à jour | — | — | Oui | Oui |
| Liste des BE (RBE) | — | — | Oui | Équivalent local |
| Formulaire FATCA/CRS | Si US person | Oui | Si détention US | Oui |
| Origine des fonds | > 10 000 € | Systématique | Systématique | Systématique |
| RIB | Oui | IBAN étranger | Oui | Oui |
AML screening : PEP, sanctions et presse adverse
Le screening AML est une obligation continue, pas un contrôle ponctuel à la souscription. La réglementation exige une vérification :
- Lors de la souscription : avant toute entrée en relation.
- À chaque mise à jour du dossier (remédiation).
- En continu pour les associés à risque élevé : les listes PEP et sanctions sont mises à jour quotidiennement.
Le module AML de Datakeen couvre :
- PEP niveaux 1 à 4 (PEP direct, conjoint, enfants, entourage proche) selon les recommandations GAFI,
- Listes de sanctions : UE, ONU, OFAC (US), OFSI (UK), et listes nationales,
- Presse adverse : détection de mentions négatives dans la presse financière internationale,
- Génération automatique d'un rapport d'alerte avec niveau de risque, sources, et recommandation de traitement.
Chaque alerte est documentée dans le dossier de l'associé avec l'action prise (acceptation avec justification, refus d'entrée en relation, déclaration à TRACFIN).
Le rôle des CGP dans la chaîne KYC SCPI
Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) qui distribuent des parts de SCPI sont souvent le premier point de contact avec l'investisseur. Selon leur statut :
- CGP avec statut CIF : doit réaliser son propre KYC de l'investisseur et le transmettre à la société de gestion. La société de gestion reste responsable in fine.
- CGP avec statut IFP (Intermédiaire en Financement Participatif) : obligations spécifiques AMF sur la vérification de l'adéquation du produit + KYC basique.
- CGP agent lié d'une SGP : le KYC est réalisé pour le compte de la SGP selon les procédures de celle-ci.
Dans tous les cas, la société de gestion ne peut pas accepter un dossier de souscription sans KYC complet, quelle que soit la qualité du distributeur intermédiaire.
Manuel vs. automatisé : comparaison SCPI
| Critère | Processus manuel | Avec Datakeen |
|---|---|---|
| Délai de traitement (PP simple) | 3 à 5 jours ouvrés | 15 à 20 minutes |
| Délai de traitement (PM avec BE) | 7 à 15 jours ouvrés | 1 à 2 heures |
| Coût par dossier (hors salaires) | 30-80 € (courrier, archivage, saisie) | 5-15 € (selon volume) |
| Taux de dossiers incomplets à l'entrée | 40-60 % | < 8 % |
| Screening AML manuel | Ponctuel, non documenté | Continu, rapport horodaté |
| Audit trail ACPR/AMF | Dossier papier ou PDF dispersés | Coffre-fort numérique centralisé |
| Remédiation à grande échelle | Campagne manuelle, 6-18 mois | Campagne email automatisée, < 3 semaines |
Datakeen Journey Builder : parcours SCPI préconfiguré
Le template SCPI de Datakeen Journey Builder propose deux branches de souscription sans code :
Branche Personne Physique : Lien sécurisé envoyé par email → vérification CNI/passeport (NFC ou OCR) → liveness ISO 30107-3 → collecte justificatif de domicile + RIB + origine des fonds → formulaire FATCA/CRS → screening AML automatique → signature eIDAS du bulletin de souscription → génération du dossier PDF horodaté.
Branche Personne Morale : Même parcours pour le représentant légal + collecte Kbis/statuts/RBE → identification automatique des BE via API RBE → parcours KYC individuel envoyé à chaque BE → screening AML de l'entité et de chaque BE → rapport KYB consolidé → signature eIDAS.
Le dossier finalisé s'exporte vers le back-office de la SGP via webhook ou API REST.
FAQ
Faut-il un KYC pour souscrire des parts de SCPI ? Oui, sans exception. Les sociétés de gestion de SCPI sont des SGP agréées AMF soumises aux obligations LCB-FT complètes de l'article L.561-2 du CMF. Aucune entrée en relation ne peut avoir lieu sans vérification préalable de l'identité de l'associé et screening AML. Un refus d'entrée en relation doit être documenté mais n'a pas à être motivé auprès de l'investisseur.
Que faire si l'investisseur est une SCI ? La SCI est une personne morale : elle déclenche un KYB complet. Vous devez collecter le Kbis de la SCI, ses statuts, identifier tous les associés personnes physiques détenant directement ou indirectement plus de 25 % du capital, vérifier leur identité individuellement, et les screener contre les listes PEP et sanctions. Si la SCI est détenue par une holding, remontez la chaîne jusqu'aux personnes physiques ultimes.
Comment gérer la remédiation KYC des anciens associés ? La remédiation peut être orchestrée via une campagne de liens sécurisés envoyés par email aux associés dont le dossier est expiré ou incomplet. L'associé met à jour ses documents en autonomie en 5 minutes, et le dossier est automatiquement mis à jour dans le back-office de la SGP. Datakeen permet de segmenter par niveau de risque pour prioriser les remédiation urgentes (PEP, dossiers > 5 ans, PE à risque élevé).
Mon gestionnaire de SCPI est-il responsable du KYC des CGP partenaires ? La SGP reste co-responsable du KYC final même en cas de délégation à un CGP. Elle doit s'assurer que le CGP a les procédures adéquates et peut demander les dossiers KYC à tout moment. En cas de contrôle ACPR, l'absence de KYC conforme ne peut pas être imputée au CGP intermédiaire pour dégager la responsabilité de la SGP.
Quelles sont les sanctions en cas de manquement LCB-FT pour une SGP ? L'ACPR peut prononcer des sanctions allant de l'avertissement au retrait d'agrément, avec des amendes pouvant atteindre 5 millions d'euros ou le double du profit illicite (article L.612-39 CMF). La Commission des sanctions de l'AMF intervient en parallèle pour les manquements aux règles de gestion. Les sanctions publiées (blâme public) ont un impact significatif sur la réputation commerciale.
Un associé non-résident (expatrié, étranger) peut-il souscrire une SCPI ? Oui, sous conditions. La vérification d'identité s'effectue sur passeport biométrique. La déclaration de résidence fiscale CRS est obligatoire. Pour les ressortissants de pays à risque (liste FATF), une vigilance renforcée s'applique : justificatifs d'origine des fonds étendus, approbation hiérarchique, suivi renforcé post-souscription.
La signature électronique est-elle suffisante pour un bulletin de souscription SCPI ? Oui, à condition qu'elle soit de niveau substantiel ou qualifié au sens eIDAS et qu'elle soit précédée d'une vérification d'identité certifiée. Une signature simple (niveau basique) n'est pas recommandée pour des actes de souscription financiers. Le niveau substantiel Datakeen (identité vérifiée NFC/liveness + signature OTP) est reconnu par les tribunaux français et compatible avec les exigences AMF.
Pour aller plus loin
- Vérification d'identité en temps réel — la brique NFC + biométrie pour les souscriptions SCPI.
- KYC et gestion de patrimoine (CGP) — les obligations spécifiques des CGP qui distribuent des SCPI.
- 6e directive anti-blanchiment (AML6) — évolutions réglementaires en cours et impact sur les SGP.
- Combien coûte une solution KYC ? — grille tarifaire et ROI pour des volumes gestion d'actifs.
- KYB et facturation électronique — identification des personnes morales, applicable aux souscriptions PM en SCPI.
Continuer la lecture
Prêt à en voir plus ?
Une nouvelle façon de gérer la vérification d’identité, plus simple et plus sûre.
